报告日期：
2022-07-01
报告页数：43页
报告简介：
免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。1证券研究报告房地产房地产青萍之末，曙光在前青萍之末，曙光在前华泰研究华泰研究房地产开发房地产开发增持增持((维持维持))房地产服务房地产服务增持增持((维持维持))研究员陈慎陈慎SACNo.S0570519010002SFCNo.BIO834(86)2128972228研究员刘璐刘璐SACNo.S0570519070001SFCNo.BRD825(86)2128972218研究员林正衡林正衡SACNo.S0570520090003SFCNo.BRC046(86)2128972087行业行业走势图走势图资料来源：Wind，华泰研究重点推荐重点推荐股票名称股票名称股票代码股票代码目标价目标价(当地币种当地币种)投资评级投资评级金地集团600383CH19.13买入万科A000002CH25.20买入招商蛇口001979CH19.01买入滨江集团002244CH11.50买入建发股份600153CH16.92买入华发股份600325CH9.73买入新城控股601155CH43.12买入华润置地1109HK55.56买入龙湖集团960HK53.76买入中国海外发展688HK36.44买入旭辉控股集团884HK6.96买入碧桂园2007HK8.58买入保利物业6049HK73.86买入碧桂园服务6098HK51.67买入旭辉永升服务1995HK17.90买入中海物业2669HK13.53买入招商积余001914CH20.80买入新大正002968CH47.94买入鲁商发展600223CH15.57买入华联控股000036CH5.04增持资料来源：华泰研究预测2022年6月30日中国内地中期策略中期策略三季度先把握共振行情，再关注困境反转企业三季度先把握共振行情，再关注困境反转企业参照2014年周期，政策全面启动到销售见底的时滞约2个季度。从2021H2的点点星光到2022Q2的星火燎原，政策宽松预期明确，叠加基数效应，我们预计政策与销售的共振在2022Q3出现。民企政策仍有望持续改善，Q3先把握共振行情，再关注困境反转企业。重点推荐1）A股开发：金地集团、万科A、招商蛇口、滨江集团、建发股份、华发股份、新城控股等，以及部分地方国企；2）港股开发：华润置地、龙湖集团、中国海外发展、旭辉控股集团、碧桂园等；3）物管公司：保利物业、碧桂园服务、招商积余、旭辉永升服务、中海物业、新大正等；4）转型房企：华联控股、鲁商发展等。回首回首2020：“三道红线”后的：“三道红线”后的15个预判大部分已兑现个预判大部分已兑现我们深度报告“三道红线”下房地产的15个预判（2020/10/19）中提出了15个预判，其中10个预判已兑现。企业层面，融资结构及成本优化、拿地质量提升、规模导向战略的削弱、积极探索多元业务资产证券化、以及房企在融资、拿地、ROE等层面的分化均已兑现，行业层面，拿地及开发投资如期下行，核心城市房价依然相对刚性，估值层面，稳健房企如期拉大估值优势。未能兑现的预判主要源于市场下行幅度超预期，行业处于风险出清阶段，集中度、长线资金的关注、产业链话语权、新开工复苏等都尚需时日。政策：因城施策、房贷利率加速改善，民企纾困势在必行政策：因城施策、房贷利率加速改善，民企纾困势在必行年初至今，地产销售、投资延续了去年下半年的低迷行情。二季度以来城市层面房地产政策放松大幅加码，城市能级和政策力度持续升级。展望下半年，不管是从销售下行的程度，还是开发投资、土地财政的滞后压力来看，我们认为调控政策仍有继续发力的空间，具体包括：1）放松政策进一步向一线城市的非核心区域蔓延；2）因城施策与生育、租赁等国家政策导向相结合；3）若有必要，限购、限贷政策可进一步提级加力。房贷利率在央行政策引导下加速下行。融资层面，今年以来房企现金流继续承压，但去年末以来房地产融资政策利好频出，我们认为下半年民企的生存环境也有望相对改善。2014年带来的启示：迎接政策和销售的共振年带来的启示：迎接政策和销售的共振目前与上一轮市场基本面处于底部的2014年周期相比较，相同之处：销售与成交承压，政策全面转向。1）销售和投资都面临严重的困境，2）行业政策开始解除限制，3）房贷政策逐步宽松，4）融资政策处于宽松通道。不同之处：1）政策定力更强，本轮基本面压力更大。介入时点上，延后1个季度，政策尺度上，地方政策相对有所保留。2）经济下滑压力和疫情影响下，购买力和预期或更加悲观。3）民营房企各方面影响远大于2014年周期。参照2014年周期，政策全面启动到销售见底的时滞约2个季度。从2021H2的点点星光到2022Q2的星火燎原，政策宽松预期明确，叠加基数效应，我们预计政策与销售的共振在2022Q3出现。2022H2及全年预判：销…
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