报告日期：
2022-08-10
报告页数：46页
报告简介：
请务必阅读正文后的声明及说明请务必阅读正文后的声明及说明Table_Info1Table_Info1公募公募REITsREITs/房地产房地产发布时间：发布时间：2022-08-09优于大势优于大势上次评级:优于大势历史收益率曲线涨跌幅（%）1M3M12M绝对收益1.87%-2.09%.55%相对收益-7.21%-5.151.63%行业数据成分股数量（只）14总市值（亿）-流通市值（亿）-市盈率（倍）-市净率（倍）-成分股总营收（亿）-成分股总净利润（亿）-成分股资产负债率（%）-相关报告本周REITs市场量价齐升，鹏华深圳能源REIT认购倍数创纪录-20210703解禁后REITs整体表现良好，鹏华深圳能源清洁能源REIT获批-20210627证券分析师：证券分析师：吴胤翔吴胤翔执业证书编号：S055052203000318117166023证券研究报告/行业深度报告2022年年公募公募REITs中期中期投资策略投资策略：绿杨烟外晓寒轻，无边光景一时新绿杨烟外晓寒轻，无边光景一时新报告摘要：报告摘要：2021年6月21日我国首批基础设施公募REITs发行，上市一年有余显著跑赢上证指数40个百分点，市场热情反应了对其投资价值的认可。我们可以看到资产在评估、发行时有一定溢价。随着首批公募REITs年报季报公布，首批REITs生产运营、财务指标、收益完成及分配情况整体稳健，但受疫情影响亦开始出现分化。目前我国基础设施公募REITs还处于试点阶段，随着时机不断成熟，未来市场规模、资产种类、收益必将迎来新机遇。基本概况：自基本概况：自20世纪世纪60年代推出年代推出REITs以来发展迅速。以来发展迅速。目前全球拥有REITs市场的国家和地区达到43个，总规模逾2.73万亿美元，其中，美国是全球最大的REITs市场，总市值约1.87万亿美元。我国于本世纪初探索REITs，近年来相关政策密集出台，从申报、发行、税收、扩募等多个角度保驾护航。首批公募REITs于2021年6月成功落地，市场反响热烈。经营情况：经营情况：受疫情影响，不同类型受疫情影响，不同类型REITs呈现差异化特征呈现差异化特征。高速公路类REITs受疫情影响较大，防控措施导致整体通行量及营业收入不及预期。产业园类REITs表现出现分化，疫情反复增加产业园类REITs经营情况的不确定性，后续需持续关注退租、减免租金等情况。生态环保类REITs抗风险能力较强整体经营情况稳定且好于预期，但收入受季节需求差异和定期检修影响，呈现季节性特征。仓储物流类REITs受益于疫情环境下旺盛的高标准物流需求，出租率均维持在高位，经营情况良好，未来经营情况预期将较为稳定。财务财务状况状况：REITs财务报表财务报表科目科目相对简单。相对简单。利润表方面，营业成本占总营业收入比例普遍偏高，营业成本最主要为折旧摊销，EBITDA更具参考性。资产负债表方面，REITs资产主要为底层项目资产账面价值，负债主要为实现杠杆效益设计的对外借款安排，整体资产负债率很低。现金流量表方面，重组发行时大额投资现金流出和筹资现金流入，经营活动现金流入主要为营业收入，流出主要为运营管理费、物业管理费、维修维护费等。收入分配收入分配：整体表现良好，但需持续关注疫情影响。：整体表现良好，但需持续关注疫情影响。可供分配收入完成情况方面，2021年首批REITs中8只产品均超额完成可供分配金额，但2022Q1可供分配现金流情况表现不一，与募集说明书预测值的进度相比，仅有4只超额完成。实际分配情况方面，2021年9只产品分配率均超过95%。派息率方面，特许经营权类REITs年化派息率远高于产权类REITs，其中特许经营权类REITs派息率远高于募集说明书预测派息率。市场表现及估值：市场表现及估值：首批首批REITs在在底层资产底层资产评估、评估、一级市场一级市场发行发行、二级市场、二级市场交易整体均有一定程度溢价交易整体均有一定程度溢价。市场表现方面，首批基础设施公募REITs上市以来取得了40%的相对收益亮眼成绩。资产增值及分红方面，生态环保类REITs表现优异。底层资产估值方面，首批REITs估值相比开始出现分化，产权类REITs项目估值小幅提升，特许经营权类REITs估值小幅下降。一级市场估值方面，除博时蛇口产园REIT外，其余REITs均实现小幅溢价发行。二级市场估值方面，产权类REITs较为稳定，特许经营权REITs呈现分化。投资建议：投资建议：在我国发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力的背景下，中央以加强宏观预期管理，积极扩大有效投资，调动社会资本活力。基础设施公募REITs作为有效盘活存量资产，形成存量和新增投资的良性循环重要手段，对于提升基础设施运营管理水平、拓宽社会投资渠道、合理扩大有效投资以及降低…
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